Uma das partes que mais toma tempo na aquisição de um imóvel é a documentação necessária para concluir o negócio. Mas por que essa documentação é importante? Quais os documentos que são solicitados?

Neste artigo, vamos falar sobre toda a documentação necessária tanto para a parte vendedora quanto a compradora e também do imóvel a ser negociado.

Segurança na transação

O primeiro ponto a ser ressaltado quando o assunto é a negociação de um imóvel é que toda a documentação exigida garante a transparência da transação. As certidões que devem ser apresentadas são a garantia para as partes envolvidas de que tudo está em ordem e não haverá nenhum problema posterior a venda.

Caso as certidões apontem algum problema em qualquer uma das partes ou no imóvel, ele poderá ser resolvido para que o negócio continue ou passe a ser um impeditivo para a transação e ela seja cancelada, se assim uma das partes quiser.

O Sinal

A primeira coisa a ser feita após a escolha do imóvel é o sinal, um valor pago para reservar o imóvel enquanto se providencia toda a documentação das partes e do imóvel. Ele também é a garantia do interesse da parte compradora no imóvel e a garantia de que o negócio será fechado em algum momento. Mas qual valor dar de sinal?

Não há, no mercado imobiliário, uma regra definida. Mas é prática comum do mercado que o valor do sinal varie entre 5% e 20% do valor do imóvel. Esse valor será abatido do valor total (ou das parcelas) e deve estar descrito no contrato de compra e venda.

Contrato de Compra e Venda

Com o valor do sinal definido, é hora de redigir o contrato de Compra e Venda. Ele é o instrumento pelo qual a parte compradora sinaliza a sua intenção de adquirir o bem.

Nele constará informações relevantes à transação, como dados pessoais das partes envolvidas, dados atualizados e  histórico do imóvel, a forma de pagamento, o valor do sinal pago e também multas contratuais e comissão da imobiliária.

O contrato deve ser redigido por um advogado especialista na área imobiliária e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, oficializando assim a intenção do comprador e o processo de compra do imóvel.

Documentação do imóvel

Antes de falar dos documentos pessoais de cada parte, vamos falar da documentação do imóvel. Ela é necessária para mostrar que não há nenhum débito ou empecilho judicial/extrajudicial que impeça o negócio de seguir adiante.

Com isso, o proprietário do imóvel deve apresentar os seguintes documentos em relação ao bem a ser negociado:

• Matrícula atualizada do imóvel, com certidão de ações e ônus reais;
• Escritura definitiva do imóvel em nome do vendedor, registrada em Cartório de Registro de Imóveis;
• Certidão de logradouro (obtida junto à Prefeitura) 
• Certidão negativa de débitos municipais;
• Habite-se (documento que atesta que o imóvel tem plenas condições de ser habitado);
• Planta baixa (para financiamentos ou uso do saldo do FGTS);
• Registro de ações reipersecutórias e alienações, que atesta que o imóvel não foi negociado informalmente
• Certidão de quitação de débitos condominiais, se for o caso.

Esses documentos e certidões vão atestar que não há impeditivo e que o imóvel está apto a ser negociado.

Documentos do vendedor

Com a documentação do imovel em dia, é hora das partes que negociam o imóel providenciar os documentos. Para a parte vendedora, além dos documentos relativos ao imóvel, também é preciso apresentar os seguintes documentos:

• Rg e CPF;
• Certidão de Nascimento atualizada (para os solteiros);
• Certidão de Casamento ou união estável (para os casados);
• Certidão de Casamento com averbação de divórcio/separação (para os divorciados/separados);
• Certidão de óbito (para os viúvos);
• Certidões negativas judiciais (criminais, trabalhistas e de execuções fiscais);
• Certidões negativas de tributos municipais, estaduais e federais;
• Certidão negativa de interdição, tutela ou curatela do vendedor;

No caso da parte vendedora ser casado, também é necessário apresentar a mesma documentação do cônjuge.

Também há casos em que a parte vendedora é pessoa jurídica. Nesses casos, os seguintes documentos devem ser apresentados juntamente com os descritos acima:
      – contrato ou estatuto social, devidamente registrado na Junta Comercial;
      – alterações feitas no contrato ou estatuto social;
      – certidões negativas referentes à pessoa jurídica.

Documentos do Comprador

A parte compradora também precisa apresentar uma série de documentos para a análise do comprador e a redação do contrato de compra e venda e regularização do imóvel, posteriormente. Os documentos são:
      – Rg e CPF;
      – Certidão de Nascimento atualizada (para os solteiros);
      – Certidão de Casamento ou união estável (para os casados);
      – Certidão de Casamento com averbação de divórcio/separação (para os divorciados/separados);
      – Certidão de óbito (para os viúvos);
      – Certidões negativas judiciais (criminais, trabalhistas e de execuções fiscais);
      – Certidões negativas de tributos municipais, estaduais e federais;
      – Certidão negativa de interdição, tutela ou curatela.
      – Comprovação de renda

Assim como a parte vendedora, o cônjuge também deve apresentar os mesmos documentos.

Para quem tem carteira assinada, a comprovação pode ser feita com a cópia da CTPS e dos últimos contracheques. Porém, caso tenha outras fontes de renda ou não seja um trabalhador formal, existem outras formas de provar os seus rendimentos. A seguir listamos alguns exemplos:
      – Declaração do Imposto de Renda (IR);
      – Extratos bancários;
      – Recibo de Pagamento de Autônomo (RPA);
      – Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (DECORE);
      – comprovante de recebimento de benefício previdenciário.

No caso de você desejar usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar a entrada no seu apartamento, é preciso apresentar também:
      – Cópia da Carteira de Trabalho;
      – Extrato das contas do FGTS com registro dos dois anos anteriores;
      – Autorização para movimentação das contas vinculadas ao FGTS;
      – Declaração de primeira compra de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação.

Financiamento

Muitos optam por essa modalidade de compra e é importante saber que ela também exige alguns documentos. No geral, os documentos exigidos de ambas as partes e do imóvel são as mesmas descritas acima neste artigo.

Porém, algumas instituições financeiras podem solicitar mais documentos, de acordo com a sua política de trabalho ou até mesmo por verificar alguma discrepância na documentação apresentada. É importante verificar essa documentação antes de dar prosseguimento no processo.

Pagamento de Taxas

A última parte antes da finalização do negócio, são as taxas que devem ser pagas pela parte compradora e são elas: o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o registro da compra em cartório e a escritura pública do imóvel.

O valor das taxas varia bastante, pois depende diretamente do valor do imóvel, então ele deve ser consultado após a escolha do bem a ser adquirido, com os valores já negociados.

E a comissão da imobiliária?

Dùvida comum quando o assunto é a compra e venda de imóveis, a comissão da imobiliária é paga pela parte vendedora do negócio.
O motivo é simples, foi ela quem solicitou o auxílio da imobiliária para a venda do imóvel e, por isso, é ela quem deve pagar pelo trabalho dos corretores e da imobiliária.