A compra de um imóvel é um dos grandes sonhos do brasileiro, porém é um processo com muitos detalhes e que precisam ser cumpridos a risca para que o negócio se conclua dentro das normas legais e o direito à propriedade assegurado. Também é um processo que gera muitas dúvidas quanto a documentação, quem paga pela documentação e taxas.
Existem duas formas de efetuar a compra de um imóvel: a vista ou por financiamento, que pode ser feito por instituições financeiras ou diretamente com as construtoras do imóvel. Antes de entender cada tipo de compra, é importante saber sobre o contrato de compra e venda e quem paga pelas taxas e documentação.
O contrato de Compra e Venda é o instrumento pelo qual a parte compradora sinaliza a sua intenção de adquirir o bem. Nele constarão informações relevantes à transação, como dados pessoais das partes envolvidas, dados atualizados e histórico do imóvel, a forma de pagamento, o valor do sinal pago e também multas contratuais e comissão da imobiliária.
O contrato deve ser redigido por um advogado especialista na área imobiliária e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, oficializando assim a intenção do comprador e o processo de compra do imóvel.
É prática do mercado imobiliário que a parte compradora seja a responsável pelas despesas com a documentação do imóvel no transcorrer da transação. Mas é importante ressaltar que isso não é uma regra e pode ser negociado. A negociação dos custos da documentação também deve constar no Contrato de Compra e Venda.
A respeito dos documentos pessoais, cada parte é responsável pela sua documentação e deve ser apresentada conforme exigido pelo cartório ou pelo órgão responsável pelo financiamento.
Já a comissão da imobiliária, quando envolvida no negócio, é de responsabilidade da parte vendedora. Porém, também é um item que pode ser negociado entre as partes e, caso um acordo seja feito, deve constar no contrato de compra e venda.
Em cada tipo de compra, há uma necessidade diferente de documentos. No caso da compra à vista, o mais importante são os documentos e certidões relativas ao imóvel.
Dentre as certidões, destacamos a Certidão negativa vintenária de ônus reais, que traz o histórico dos últimos 20 anos do imóvel; a certidão negativa de débitos tributários e a escritura do imóvel, registrada em cartório. Além disso, documentos pessoais são solicitados para a elaboração da escritura no nome do comprador.
Com todos os documentos em mãos, o comprador também terá de pagar o ITBI (Impostos de Transmissão de Bens Imóveis), pago pela parte compradora e necessária para a elaboração da escritura em nome do novo proprietário.
No caso do comprador ser casado, o seu cônjuge deverá apresentar os documentos solicitados pelo tabelião e o casal deve apresentar em conjunto a cópia da Certidão de Casamento, observando o tipo de regime do casamento (pactos existentes também devem ser apresentados).
Em caso de união estável, deve apresentar a cópia da escritura pública de pacto antenupcial, caso o casamento tenha se realizado em data posterior a dezembro de 1977, com regime de comunhão total ou de separação de bens.
E se comprador é separado ou divorciado, deve apresentar a cópia da Certidão de Casamento com Averbação ou Termo de Audiência.
Essa modalidade de compra é bastante utilizada, mas requer atenção, principalmente porque a quantidade de documentos exigidos pelas instituições financeiras é maior.
Além dos documentos pessoais comuns em qualquer transação financeira e da documentação completa do imóvel, ambas as partes terão de apresentar uma série de certidões comprovando a capacidade de ser assumido o compromisso financeiro com o bem.
Dois exemplos de documentos a serem apresentados é a cópia da carteira de trabalho (o extrato do FGTS também deve ser apresentado caso ele seja utilizado na compra) e também as certidões de Ações cíveis, de ações na Justiça Federal e de executivos fiscais.
Assim como na transação à vista, o cônjuge também deve apresentar sua documentação, juntamente com a certidão de Casamento. A forma de apresentar é exatamente a mesma do que foi citada no item anterior deste artigo.
É importante também para o comprador observar o contrato de financiamento. Nele contém a descrição das parcelas (quantidades e valores), taxas de juros, multas e sanções em caso de atraso de pagamento. O comprador deve, sempre que achar necessário, consultar um advogado e questionar a instituição sobre as cláusulas que gerarem dúvidas.
Empresas também podem realizar a compra de imóveis, tanto à vista como por meio de financiamento. A documentação a ser apresentada, porém, é um pouco diferente. Além dos documentos pessoais dos representantes legais, documentos e certidões da empresa, como a cópia do contrato social e do balanço atualizado serão necessárias para a conclusão do negócio.
É importante ressaltar que a documentação citada nesse artigo são exemplos de uma negociação padrão. Dependendo das informações obtidas por meio das certidões, outros documentos podem ser exigidos a fim de garantir a transparência da transação.
