Quando falamos sobre o empréstimo com garantia de imóvel, falamos sobre o termo alienação fiduciária, que é como se denomina esse tipo de empréstimo. Quando ele é obtido, a propriedade em questão passa também a ser denominada fiduciária. Mas o que isso significa na prática?
Primeiramente, vamos explicar o que é de fato uma propriedade fiduciária.
Propriedade fiduciária é o bem (móvel ou imovel) que é dado como garantia para a obtenção de crédito e esse bem fica alienado ao credor até o final do contrato.
Quando uma pessoa tem uma propriedade fiduciária, significa que ela transfere temporariamente a posse desse bem para o credor, que tem nele a garantia para a quitação do débito, em caso de inadimplência.
Essa transferência temporária deve ser registrada em cartório de registro de imóveis e constará na matrícula do imóvel. Quando encerrada, o registro de alienação fiduciária é encerrado na matrícula.
Sim. Como o bem (móvel ou imóvel) é dado como garantia de pagamento, ele fica alienado. Caso o solicitante do empréstimo não efetue o pagamento das parcelas, a instituição financeira fica com o bem, que vai pode ser colocado à venda ou ir a leilão.
É importante ressaltar que a transferência da posse é temporária e que o proprietário continua com todos os direitos sobre o bem, podendo fazer dele o que bem entender. O credor não tem autonomia para ditar o que pode ser feito.
No início deste artigo, usamos o empréstimo com garantia de imóvel para exemplificar a situação, então vamos utilizar um imóvel para mostrar o que pode ou não ser feito com o bem.
Ao longo do contrato, o proprietário pode explorar o imóvel como achar melhor. Pode fazer a,locação dele (tanto residencial quanto comercial), pode usufruir dele para morar ou comercialmente.
Sim, a venda do bem pode ser feita. Mas para isso, é preciso que a instituição financeira esteja ciente e concorde com a venda do bem, já que ele é garantia de um empréstimo.
Nesse caso, as instituições têm regras, que variam entre cada instituição e é bom verificá-las antes de dar andamento no negócio.
A propriedade deixa de ser fiduciária, ou seja, deixa de estar alienada à instituição financeira, quando o proprietário quita a dívida com a instituição, encerrando o contrato existente entre as partes e desvinculando o bem da instituição.
De acordo com a legislação vigente, toda propriedade fiduciária é uma propriedade resolúvel, mas nem toda propriedade resolúvel é fiduciária.
Em linhas gerais, propriedade resolúvel é aquela que se dá quando o título de aquisição do imóvel está subordinado a uma condição de resolução (daí o termo resolúvel) ou advento do termo.
Em poucas palavras, significa que é uma propriedade onde, no contrato, há uma cláusula que encerra a posse de uma das partes envolvidas, com os termos a serem decididos por ambas as partes.
No caso de uma propriedade fiduciária, quando o proprietário original quita seus débitos com a instituição, ele recupera a plenitude da posse sobre o imóvel.
