O mercado imobiliário é uma área de investimento conhecida e também muito procurada por conta dos rendimentos que gera. Escolher qual é o melhor meio de investir e como começar nesse mercado requer cuidados e conhecimento sobre o assunto.
Existem dois tipos básicos de investimento no mercado imobiliário: a compra direta de imóveis e os fundos imobiliários.
No primeiro, o investidor compra imóveis e faz dele um gerador de renda, que pode ser por meio de locação do imóvel (comercial ou residencial) ou na revenda do bem. No caso da revenda, é habitual que os investidores comprem imóveis ainda na planta, para obter lucro na venda do imóvel pronto.
Um fundo imobiliário funciona como um “condomínio” de investidores, que reúne recursos para serem aplicados em conjunto no mercado imobiliário. O cenário mais comum é que o dinheiro do fundo seja usado na construção ou aquisição de imóveis e os lucros divididos entre os participantes, na proporção investida por cada um.
As decisões sobre o destino dos recursos do fundo são tomadas pelo gestor do fundo e segue objetivos e políticas pré-determinadas pelo grupo de investidores. Os investimentos podem ser bem-sucedidos ou não, e isso determinará a valorização ou a desvalorização das cotas dos fundos.
O fundo é composto pelo recursos dos investidores, chamado de cotas, ou frações. O investidor, na verdade, está comprando cotas e não pode exercer nenhum direito real sobre os empreendimentos do fundo. Simultaneamente, o investidor não responde pessoalmente por obrigações relacionadas aos bens, ficando a cargo do administrador do fundo.
O valor de investimento inicial varia bastante. Na Bolsa, por exemplo, é possível investir a partir de uma única cota, significa que, com quantias inferiores a R$ 100, já é possível começar a aplicar.
Quem investe em fundos imobiliários está sujeito a dois tipos de custos. Um deles é a taxa de administração e gestão das carteiras de investimento. Há também a possibilidade de uma taxa de performance, calculada com base no desempenho do fundo. Se for superior ao de um indicador de referência, uma parte do ganho fica com o gestor.
A outra taxa é a de negociação das cotas do fundo. Para comprar ou vender na Bolsa de Valores, é preciso pagar taxa de corretagem à corretora que intermediar essas operações. Algumas corretoras também cobram pela custódia (ou guarda) das cotas.
A distribuição periódica dos rendimentos do fundo é uma das formas mais conhecidas de retorno do investimento. Por lei, os fundos são obrigados a distribuir rendimentos ao menos uma vez por semestre. No entanto, existem fundos que fazem esses pagamentos mensalmente, por exemplo.
O volume de rendimentos depende da política de investimento do fundo. A renda do aluguel dos imóveis pertencentes à carteira é a mais comum, mas os fundos também podem ganhar com a incorporação, venda dos direitos reais ou juros de títulos e valores mobiliários.
Outro fator que influencia diretamente nos rendimentos é a cota de ações adquirida pelo investidor. Quanto maior a cota, maior o retorno.
Os fundos tem uma particularidade quanto à cobrança de Imposto de Renda. Uma parte do lucro é isenta de tributação, mas a outra não.
Rendimento: O rendimento distribuído periodicamente aos investidores pessoas físicas é isento de Imposto de Renda desde que: 1) o cotista tiver menos de 10% das cotas do fundo; 2) o fundo tiver no mínimo 50 cotistas; 3) as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
Ganho de capital: O ganho obtido pelos investidores em função, por exemplo, da valorização das cotas do fundo na bolsa de valores paga Imposto de Renda. Quando as cotas forem vendidas, incidirá uma alíquota de 20%.
Os fundos imobiliários são classificados de acordo com o tipo de aplicação que realizam e a estratégia de investimento que são adotadas. Com isso, eles são agrupados da seguinte forma:
Os fundos imobiliários são regulados e acompanhados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pela B3 (empresa gestora da Bolsa de Valores), quando são negociados no pregão.
Como todo mercado de ativos e ações, o mercado imobiliário também oferece riscos. Esses riscos são bem menores se comparados a transações de ativos e derivativos, mas existem e devem ser levados em conta na hora de iniciar um investimento.
Os principais riscos deste mercado estão nos fatores que podem influenciar a compra, venda e locação de imóveis. Quando a economia nacional, por exemplo, não vai bem, o mercado imobiliário tem reflexos, diminuindo o volume de negociações.
Com a queda das negociações, cai o volume de dinheiro circulando nesse mercado e o investidor, consequentemente, verá uma queda nos rendimentos do fundo no qual investe.
Há fatores ambientais e geográficos que também podem influenciar o risco do investimento em um imóvel. Se o bem estiver construído em uma área que é conhecida por alagamentos, por exemplo, ele pode ter o seu valor diminuído, que afetará o rendimento final das negociações.
